拍賣案例

    一、什么是優先購買權?

    優先購買權,是指在一項特定的標的轉讓所有權的過程中,與該標的有某種關聯的人(含自然人、法人及其他非法人團體,下同), 基于這種特殊的關聯,而在標的的承購方面,享有較其他人在同等條件下的優先特權。即在同樣的轉讓條件下,針對轉讓標的具有某種特殊身份的人,可依法享有優先承買的特權。

    我國關于優先購買權的規定,最確切地表現在《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款——按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利;

    最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見(試行)第92條——共同共有財產分割后,一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時,如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優先購買權的,應當予以支持;接下來其118條——出租人出賣出租房屋, 應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權; 出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請示人民法院宣告該房屋買賣無效。

    從立法角度而言,設立"優先購買權"之目的,在于:1.簡化產權關系,如共有人優先購買后,產權人將縮減而使產權情況更簡明:2.最大限度發揮所涉之物的利用價值,如承租人優先購買后, 將免除搬遷、重新裝修、對外宣傳之贅,所涉財產相對而言,其效用更加明顯;3.維持現有社會關系的有序延續,如全然無視特殊身份之人的利益,必將引發諸多不穩定的社會因素。

    二、拍賣的成交原則與優先購買權有無矛盾?

    拍賣是指通過公開競價的形式,將特定物品或財產權利轉讓給出價最高者的一種買賣形式。眾所周知,其成交原則是價高者得。一般理解,拍賣是不講其他成交條件的,價格是惟一取向,既然價高即得,當然是排除優先購買權的,況且,拍賣不是和某一位客戶談判, 其價格是在各競買人的競爭中攀升的。"

    同等條件"在拍賣進行過程中仍無定論,跟拍賣講"同等條件"顯得有點不妥,因為終究有一人出價最高;再有,如果拍賣仍保障優先購買權,那無優先權的競買人的競買心理必大受影響,優先購買權攪亂了拍賣市場,如此草略一想,優先購買權與拍賣好像真是格格不入,無法為謀了。我們實在無法否認,拍賣價高者得的成交原則與同等條件下的優先購買權是存在相當大的矛盾的。

    但我們又不得不想,拍賣也只是買賣的一種特殊形式而已,作為基本法的《民法通則》明明規定了買賣中的優先購買權,而拍賣這一買賣形式又如何能拒絕承認優先購買權呢?在任意拍賣場合,就是所有權人,即賣方,通過拍賣找到買方而達成的買賣活動,與一般的買賣實質上并無二致。如通過拍賣形式即可規避優先購買權的話,那優先購買權人的利益就無從保障了,這與法顯然是相悖的;在強制拍賣 場合,現在通常也理解為:國家執法機關依職權取代原所有權人地位,將原所有權人的財產予以處理,其實質也同于原所有權人出賣該物,故也難以將優先購買權生硬地拒絕在強制拍賣之門外。

    綜上所述,拍賣與優先購買權是存在矛盾,但拍賣又無法無視優先購買權,關鍵是如何協調這一矛盾。

    案情

    某拍賣行受法院委托,拍賣某地一至二層廠房,廠房有人租賃使用。拍賣行按照《拍賣法》的有關規定,發布拍賣公告,領人實地看樣,并對人承諾成交后可清場交付廠房。拍賣會上,鄭先生通過競價買受該廠房,但鄭先生依協議付完房款后,在廠房交接過程中,該廠房的承租人向法院提出異議,主張該廠房其在同等條件下有優先購買權,而法院在強制拍賣過程中未書面通知其本人,侵害了其合法權益,要求法院宣告該次拍賣無效,重新進行拍賣。

    法院查實,該承租人與原房主簽有租賃協議,尚在有效履行期內,按原設想限期強制搬遷不可行,撤銷拍賣又會引發與買受人之間的糾紛。權衡之下,法院經長時間和承租人進行協調談判,終以賠償承租人部分損失,并給承租人一合理時間搬遷為條件解決了這一難題,拍賣合同始得履行完畢。